2023年3月16日，由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组承办的“2023中国房地产百强企业研究成果发布会暨第二十届中国房地产百强企业家峰会

　　今年的工作重点是拼经济、补经济，各项政策全面宽松，重振经济信心，包括房地产行业。中国房地产百强企业研究已经进行了二十年，二十年来研究组本着客观、公正、准确、全面的基本原则，以客观数据为唯一依据，开展系列TOP10研究工作。“中国房地产TOP10研究”取得了丰富的研究成果，促进政府对百强企业的全面了解，得到了国内外媒体全方位报道。2022年，百强企业销售额均值为633亿元，自2020年达到顶峰后，连续两年下降；市场份额为47.5%，相比上年微降2.4个百分点。百强企业中央国企数量占比从2003年的40%下降到2006年的25%，之后保持稳定，2022年骤升至76%，近两年央国企占比逆势提升。百强企业二十年淘汰率近80%，市场快速发展阶段，规模化发展企业更容易保持市场地位，市场进入深度调期，经营稳健的企业更易穿越周期。

　　2023年与去年相比对于百强房企至少有五个方面的利好：一是防疫政策和措施调整，经济社会生活全面活跃；二是今年经济增长预期目标5%左右，主要靠内需、消费拉动；三是经济企稳向好势头明显，经济环境改善；四是房地产政策措施调整优化；五是中国式现代化建设进程推进。这些都为房地产高质量发展提供了良好环境和有利条件。面对新形势、新机遇、新挑战、新要求，在中国式现代化进程中，百强房企要坚决地和旧的发展模式告别，义无反顾地走高质量发展之路。第一，坚持以品质为本，为消费者提供高品质差异化的住宅产品，打造知名品牌；第二，坚持稳健经营，不断创新，提高企业核心竞争力；第三，加快数字化转型，努力提高数字化、智能化的水平；第四，加大减排降碳力度，加快绿色转型步伐；第五，全面践行企业社会责任，做合格企业公民；第六，加强自律性和合规性管理，提高公司治理水平。

　　研究组对2023中国房地产百强企业研究评价方法体系进行了改进，在规模性评价中将“经营性物业持有面积”调整为“持有型物业收入”，更加关注企业持有型物业的价值创造能力；在盈利性评价中增设“预收账款增长率”，衡量企业潜在的营业收入。二十年来，中国房地产百强企业经历了本地起步、全国扩张、规模竞赛、分化发展、转型升级等发展阶段。不同规模的百强企业也呈现出不同发展特征：千亿级特大型企业协同打造多元竞争优势；500亿级大型企业大深耕城市群和区域优势打造；200亿级中小型企业则聚焦大本营打造本土化优势。未来，房企要坚持安全与发展兼顾。首先是经营安全，要加强现金流管理严守财务安全底线，还要按时保质交付提振购房者信心。同时也要结合自身优势，发展商用房地产资产和运营管理、租赁住房、城市综合服务、代建等业务，探索新发展模式。

　　中国房地产TOP10研究组自2004年开始中国房地产百强企业研究以来已经持续了二十年，研究组紧跟行业的脉搏，深入研究房地产企业的发展规律，为促进行业的良性运行发挥了重要的作用，相关的研究成果也成为评判企业经营实力和行业地位的重要依据。

　　二十年来，中国房地产百强企业的研究见证了中国房地产行业的跌宕起伏，用数字和研究记录了中国房地产企业的成长历程，从起步、扩张到规模竞赛、分化发展、转型升级等重要的发展阶段，百强企业的销售额市场份额从二十年前的14%到2022年底的将近50%。二十年来，中国房地产百强企业始终是行业的主力军。当前百强企业面临新的发展环境，积极革新发展模式，也力求实现有质量的增长。

　　业绩规模方面，2022年房地产市场成交保持低迷态势，百强企业销售额同比下降30.3%；房地产行业进入缩表出清、优胜劣汰阶段，百强企业市场份额下降2.4个百分点。运营表现方面，近年来受新冠疫情、市场下行、土地成本等各类成本居高不下等多重因素影响，百强企业盈利能力持续下降。经营安全方面，百强企业严格遵守“三道红线”要求，指标均值均已合规，但现金短债比有所下滑；未来仍需坚持对经营安全的警惕性，内外兼修、增厚安全垫。社会责任方面，百强企业强化责任担当，扎实落实“保交付、保民生”的企业使命；履行纳税义务，积极投入到公益慈善、绿色可持续性发展等领域，践行回报社会理念。未来在保证交付的背景下，房企仍应将现金流安全和有利润的增长作为重中之重，致力于追求高质量的增长。

　　2023年政府工作报告指出：要有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。《求是》杂志习《当前经济工作的几个重大问题》中强调：消除多年来“高负债、高杠杆、高周转”发展模式弊端，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

　　行业变局要求房企经营模式创新。1）开发模式：从“三高”向轻重并举的开发、运营、服务一体化转型；2）盈利模式：从单纯增量开发向增加存量更新转型；3）融资模式：从高负债到股债多元转型；4）目标模式：从追求规模和扩张速度向稳健和品牌品质提升转型。

　　未来房企转型发展的路径：1）优化开发业务：品质住宅与产业链协同；2）增加轻资产业务：代建、运营、服务；3）开拓存量业务：城市更新；4）瞄准成长期业务：塑造资产管理能力；5）抓住政策机遇：保障性租赁住房。

　　过去几年，房地产市场的发展逻辑已发生根本性改变，对行业企业的发展提出了更高的要求和挑战。未来，“高质量发展”将成为新时代房地产行业发展的方向。首先，房地产行业是国民经济重要支柱，对此我们充满信心、坚定看好。2023年，中央对房地产行业提出了新的期望和要求，政策全面发力，不断释放积极信号，房地产市场发展逐步修复、平稳有序。其次，行业回归良性循环，亟需探索新发展模式，加快构建新发展格局。要求房企坚持稳健经营，优化结构质量；要以客户为中心，做好产品、服务BWIN.体育，提升居住品质；加大资源投入，助力“住有所居”；强化运营能力，推动模式升级；争当产业链链长，带动上下游协同发展。保利发展将积极发挥引领示范作用，响应中央提出的稳中求进工作总基调，在“稳”中 起好步，实现高质量的“进”，在服务国家大局的同时，实现自身高质量发展。

　　代建起源于改革开放、全国经济迅速发展阶段，届时开发处于低门槛且粗放型管理状态，埋下了新的更稳健的产业种子。宋卫平先生最早看到企业转型商机，提出 “一重一轻”二翼发展的战略方针，轻资产品牌输出须以“长工心态、管家意识”及利他性作为公司的价值定位，真正开启中国房地产界新的业务模式——代建。

　　经过十余年探索与实践，蓝城形成完整的全过程代建标准与服务体系，以品牌代建开始，形成了政府代建、商业代建、资本代建、小镇代建（乡村振兴）四大代建业务板块。对于当下代建思维，我们认为：1、价值思维决定了代建的境界；2、代建企业的成败要靠领军人物和团队；3、用心、劳心、用情、转换角色，把控全局是每一个代建团队必备的基本素养；4、项目前期介入的重要性。

　　地产建设行业要完全规范、真正精细化管理需要时间沉淀，所以现阶段，我们认为——代建行业在一定时期仍将是一片蓝海。

　　目前联东已经得到了政府和企业高度认可，经营模式、规模及品质得到充分检验，如今已进入构建产业生态阶段，该阶段需要硬、软两个实力。

　　联东在一二线城市打造都市产业园，多数项目分布于国家级或省级高新区、经开区等重点产业区域，打造叹为观止的“五好园区”。经过疫情淬炼，联东硬实力日益增强。

　　软实力从三个层面展开，底层为“两院”，包含产业研究院和工业建筑设计研究院，打好研究基础。应用层为“四平台”，包括产业大脑、招商系统、智慧园区系统、企业服务平台，加速数字化转型。赋能层为金融服务矩阵，做投资、做服务是联东发展的长远之道。

　　联东正在打造成一片森林式的产业生态，通过建链、强链、延链、补链、稳链、拓链把企业有效连接起来，打通整个产业链条，实现软硬结合，构建产业生态圈。

　　在过去的两年，地产行业还是面临着非常大的压力，在整个行业去产能的背景下，很多房企都纷纷加入代建赛道。在这个背景下，代建行业出现了一些新变化和新趋势。

　　第一个变化，这个行业分工更加细化，轻重资产分离趋势更加明显，随着地产行业周期的下行，以及金融属性的弱化，代建以输出管理能力轻资产模式，迎来了快速增长的机会。

　　第二个变化，代建已经成为一个分支赛道，开始走向独立赛道，最近五年，代建业务每年新签面积稳步增长，2022年已经超过1亿平米的签约量，同比2021年增幅大概是11%，而且随着更多的房地产企业的加入，这个行业也被加速开发，进入了行业的发展期。

　　第三个变化，代建的客户结构也越来越多元化，过往代建业务主要委托方客户群体是中小企业开发商，但随着这两年地产行业的去产能调整，中小开发商的群体逐渐地淡出舞台。

　　金地在几个领域的代建实践，已经累计在前面超过40个城市，累计管理110多个项目，累计开发管理面积已经超过1800万平米，住宅项目获值差不多1300亿，商办类型投资达到42亿，政府代建类型项目面积达到50万平米。金地做代建核心来讲，有三个方面的优势，一是我们从2006年开始做代建，所以沉淀了17年的代建经验，18年成立了金地管理专注于代建领域公司，我们更懂代建，更知道怎么样服务服务好委托方。二是金地做代表不主张通过联营、承包方式，更多坚持直营团队，为委托方提供更有保障的服务。三是金地是一个混合所有制企业，我们既有国企的合规自律基因，同时又有上市公司非常市场化的高效运行机制。

　　广州城投集团以广州城市建设服务运营商的身份，缔造了广州塔、花城广场等多个城市地标，城投地产作为属下置业板块，发挥商住地产、城市更新、住房租赁三大体系融合发展特色，目前租+购保障性住房总建面超650万㎡，商住地产开发量突破480万㎡，商住地产总货值突破1100亿元。全力推进广州黄埔区庙头村等旧村改造项目，全面参与广州新一轮城市更新改造。

　　城投地产深耕广州，以城市的发展规划重点为战略布局要地，通过精益求精的产品品质和有温度的服务打造区域标杆和精品项目。同时，通过城壹宜居智慧生活服务平台引领住有宜居新模式，助力城市安居新格局。

　　广州城投地产将紧跟“十四五”发展机遇，稳中求进，推动做好保交楼、保民生、保稳定，在助力广州实现老城市新活力和四个出新出彩的新征程上全力构建高质量发展新格局。

　　首先，稳经营。一方面，泽信不会过度依赖财务杠杆，力保财务安全；另一方面，加强精细化管理，提升效益，确保企业高质量发展；第三，修炼内功，不断夯实产品力和服务里，提升客户体验。

　　第二，优产品。修内功、守品质，泽信用产品拥抱时代变化，领跑未来。泽信以极致热爱，对品质的不懈追求，最终以专业设计研发，形成“百年系、云筑系、天著系”三大产品系。泽信始终秉承“为天下人乐居而行”使命，以不断满足客户对美好生活的追求与向往为己任重磅发布“乐+社区”产品体系。

　　第三，重交付。坚守交付底线，立足客户视角和需求，不断完善升级交付保障体系，覆盖了交付前、中、后全阶段，让业主住泽信、更放心。

　　第四，强深耕。泽信聚焦北方市场，持续深耕已进入城市，立足潜力区，稳定根据地，做强基本盘。

　　随着我国城市化迈向新阶段与中国公募REITs的正式启航，传统房地产行业将不可逆转地向着新发展模式过渡转型，资产管理能力无疑将成为不动产从业机构的核心竞争力所在。光大安石将凭借在存量不动产资产管理领域积累的专业经验，在以城市更新为主题的存量竞争时代表现出更强的竞争力。作为中国不动产私募股权投资基金管理和不动产资产管理的领军者，光大安石已经围绕不动产资产管理建立起囊括基金募集、资产并购、物业运营管理、不动产资产证券化的全链条服务能力，管理能力覆盖包括购物中心、写字楼、社区开发、公寓酒店、仓储物流在内的主要业态，能够在项目前期定位、投研顾问、设计管理、开发建设BWIN.体育、招商运营、证券化服务及项目退出的全生命周期提供一站式服务。在城市更新时代揭幕、“两非”“两资”业务机遇不断涌现的当下，光大安石将以十余年如一日的专业积累为市场贡献更多价值。

　　老板电器作为全球唯一把战略建立在烹饪赛道上的企业，44年来持续进步、发展以及变革，为社会创造价值。厨房的硬件环境已经今非昔比，烹饪的门槛却变得很高。我们开始更加关注如何让烹饪不再借助于技艺和经验的门槛，彻底改变烹饪生活方式，降低烹饪门槛，激发烹饪创造力。

　　老板电器先后引领了中国厨电的三次烹饪变革，开启数字烹饪时代。通过数字厨电, 只需要一句“Hi ROKI”，即可拥有一位AI烹饪助理贴身指导，根据用户爱好、季节时令推荐菜品，让用户更高效地操控厨电。搭载AI智能烹饪曲线，创造出一个完整的“创作、记录、分享、还原”的闭环，传家菜也可以生成数字菜谱，一代一代传承下去。同时老板全球首家中央净化系统（CCS），提供一站式多终端油烟智慧解决方案，更少的油烟排放助力国家碳达峰、碳中和战略。

　　成都城投置地秉承“美好生活构建者·城市运营服务商”的企业定位，坚定追求高质量发展的“一主多元”长效机制，深耕成都，助力“成渝地区双城经济圈”一体化建设，持续赋能推动城市向新发展，满足人民美好生活需求，致力成为中国一流的城市运营服务商。

　　集团坚持以地产为主业，布局城市运营、品质物业、产业投资、制造业等核心业务，打造：“地产+运营”生态圈，以开放共赢的合作理念，依托主业打造城市运营、特色商业、品牌输出和物业管理等多种运营模式；“地产+科技”生态圈，助推信息数字化深度融合，拓展智慧城市、智慧服务等发展路径，为城市经济稳增长、强动能、增后劲提供有力支撑；“地产+资本”生态圈，提升资本使用效率，增强国有资产流动性，打造地产运营、资本运作双驱动发展模式。

　　过往光大安石的主动开发多在内部，因为基因和背景，我们面对的很多都是困境资产，这一类的项目需要我们以通盘的思路来考虑，怎么通过我们有前瞻性的策划、有节奏的建造、有深度的后期运营，最终真正实现资产在资本市场的退出。所以我们始终着力于在困境资产全链条上的价值提升，以终为始，突破创新。未来希望能够与各位同行、合作伙伴有更多的交流合作的机会，一起面对市场的不确定性，在此中寻找更多价值提升的机会！

　　新绿色置业持续深耕产品迭代，依托新绿药集团母公司的医药产业优势，打造全维健康+的大健康人居体系，从产品健康到居住健康、生活健康到医养健康，为居住者实现生命质量的高度提升。

　　落地成都的两大项目，很好诠释了全维健康体系。首先，择址必须满足健康属性，一个位于成都重点打造的7000亩公园的462亩大健康标杆项目，一个是市中心一环拥有成都优质运动配套的180亩国际体育公园城。我们也拥有自己的种植基地、智能科技药研厂、中医药博物馆、中医医院、健康食品、草本日化、线上医官等完善的健康产业链条，从产品端植入到最终交付全链条，实现业主不出小区就享受大健康落地的完善配套。

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　　新绿色置业不断推进达成“未来健康生活家+”目标，未来会将“全维健康+”更多更好的融入项目，以大健康产业的高壁垒实现企业高质量可持续发展。

　　合凡资产专业从事房地产投资私募，企业锚定与百强房企的合作服务，除了有助于控制风险外，更是因为企业之间相近的价值理念。当前，房企要在目前市场回暖期抓住机遇，实现高质量发展，除了需回归本源，坚持优质的产品打造外，更应深耕聚焦，发挥地方特色或地方优势。此外，房企要开始从增量向存量过渡，做存量物业的生意，如持有优质的商业物业、打造保障型住房等。中国房地产进入了新的周期，新的时代，只有适应时代发展，才能穿越周期。

　　腾云筑科创生于老牌综合性集团公司世纪金源，成立两年的时间内，已拥有在管规模600万方，在管货值800亿元。

　　公司第一个五年战略聚焦一体两翼，一体指代建业务，两翼指股权基金和科技生态业务。腾云筑科通过三位一体、三力合一的泛地产业务新模式，搭建产业生态，在房地产市场新形势下，实现多方共赢，彰显服务价值。

　　其中，股权基金方面，腾云筑科先后与信达、长城、长安信托等金融机构战略合作，实现股权基金规模达到200亿元；

　　BWIN.体育

　　科技生态方面，腾云筑科旗下腾云当代取得多项绿色科技领域专利技术和认证，致力于为客户和业主提供科技生态、绿色节能的建筑，打造新一代智慧社区；

　　同时腾云筑科依托于世纪金源集团已经投资的1800家幸福生态圈企业，竭诚为客户提供综合性的解决方案，包括金融、绿色科技建筑、智慧社区，产业IP资源导入等等，协助客户解决全方位的问题，从而实现我们与客户及合作伙伴的共生共赢。

　　我们作为中国比较早做轻资产委托运营服务的公司，对自己的定位是做中小城市最靠谱的合作伙伴，更多是充当服务商的角色，把业主服务好，让业主的资产赚钱。

　　我们做了很多年的轻资产运营，核心竞争力就是如何降低成本，中国商业资产尤其是在我们所涉及到的中小城市，很难有一个清晰的商业资产回报率，很难跟业主展现自己的能力，但是我们更多的是务实和专业，全心全意地为业主服务，帮助业主赚钱，分到自己的佣金。

　　高质量发展---我们做特色商业运营，设立了专门的创新事业部，用独特的眼光发掘每个资产不同的特色，做到本地文化的亮点。这个部门在宁波做了很多市集活动。去年做的“鄞州之夜3.0”市集，和宁波鄞州非遗馆合作，以民俗民艺为主题，通过手工工作坊体验、联合演艺等等活动来展现钉碗、竹编、面塑这些非遗技艺，让宁波的消费者有机会接触到这些传统文化。

　　2023政府工作报告：防范化解优质头部房企风险，支持刚性和改善性住房需求

　　●4万+房地产报告每日更新，涵盖住宅市场、房企研究、土地市场、物业研究、政策解读、指数研究等诸多领域；

　　●2300个城市地产数据、225万宗土地的推出成交信息、40万个住宅项目和5万栋商用物业的交易数据；

　　●中国城市投资吸引力排名，百城房价，查城市、查房企、查地产数据、查房地产政策；

　　●京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游等核心城市群集中供地、土地拍卖快讯。

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